房价要降了 为啥买房时仍需多付几十万?

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发布时间:2018-03-06 00:27

  【作者微信号】:bzzcaijing(也可输入:平说财经)

  

  2018年初,各大媒体都争相报道:在经历了一年多的房地产调控新政后,国内一线城市的房价真的降了。如今像北京、深圳、上海这些一线城市的房价较去年同期最高时相比均出现了15-16%的下调。与此同时,一线城市的周边地区房价开始出现较大松动,如廊坊、通州等地区房价出现了不同程度大跌。

  不过,很多人都痛苦的发现,一线房价上涨势头是控制住了,但是今年以来房贷利率却呈现上涨趋势,购房者的还贷压力不知不觉中又大了不少。特别是,1月份最后一天,广州市中、农、工、建四大银行同时表示,从21日起首套房利率上浮10%起(原来5%)。

  从目前全国形势看,房贷利率的确是在快速攀升中,20181月全国首套房贷款平均利率为5.43%,相当于基准利率1.11倍,环比201712月上升0.93%;同比去年1月首套房贷款平均利率4.46%,上升21.75%

  

  先让我们简单算一下房贷利率上调后的账:以贷款100万元、年限20年算一笔账:按照等额本息的还款方式,在2017年初贷款八五折优惠计算,每月需要还款6149.76元,20年间累计支付的利息总额约为47.59万元;

  而按照利率上浮1.1倍计算,以同样的还款方式,每月需要还款6816.89元,累计支付的利息总额约为63.61万元。这就意味着,今年初首次贷款买房贷款100万元,要比去年初每月多还667.13元。

  现在问题是,银行为啥要上调房贷利率呢?我们认为主要有以下几方面因素:首先,前些年第一季度银行在房贷业务上投放过猛,这造成了后续房贷指标过早用完,而且也导致了热点城市房价非理性上涨。为了控制今年房价也出现过快上涨的情况,今年一开始就要遏制住投机投资性需求,并且对其形成高压。

  

  再者,就在去年底,中央经济工作会议召开,并且强调管住货币供给总阀门,保持货币信贷和社会融资规模合理增长,所以银行需要做的就是要控制住信贷过度扩张,和业务结构转型。未来银行要将更多的信贷资金流向中小微企业、生态城市建设等实体领域,避免过多的资金流向楼市等虚拟经济领域。

  最后,本轮房地产调控已经实施了一年多,一二线城市房价尽管跌幅不大,但成交量却快速萎缩,往往是成交量比去年同期萎缩了30%40%左右,总体呈现“量跌价滞”的局面。

  这说明了本轮房地产调控马上要起到效果了。而如果银行再把利率维持在低位,与其所要面临的房价调整的风险是不匹配的,所以各银行将房贷利率上调,就是要房贷风险与其利率价格相匹配。

  面对房贷利率的上调,甚至本月还有37家银行分(支)行暂停受理首套房贷业务。部分刚需投资者叫苦不迭。虽然限贷的目的是抑制投资需求,但难免会误伤部分刚需,有的人一年前想等着房价降了再买会便宜点,可是这么一看真是事与愿违。如果后续房贷利率持续上涨,那对于经济能力有限的刚需来说,买房将会更加艰难了。

  不过,我们认为,房贷利率上调,对刚需阶层来说,应该做好规划:第一,了解购房地银行的房贷政策,做好资金预算,量入为出。就是你自己给自己算一笔账,要看未来收入增长能否跟上房贷利率的上涨,如果对未来房贷利率仍持有较大上涨空间,那么不妨继续等待观望。

  第二,轻微误伤刚需,总要比都钻政策空子要好。之前银行首套房贷利率很低,很多人为了钻法律空子,通过夫妻双方协议离婚的方式,来使一方净身出户,获得再购买首套房贷的资格,这使得我国的房地产调控效果不彰。

  本来是为了惠及刚需的好政策,却成为不少人钻相关制度的漏洞。而现在上调了房贷利率成本,使得刚需购房者的还贷成本大升,之前那些试图通过假离婚而想再购置一套房产的家庭会因融成本上升,知难而退。

  第三,对于因房价上涨,房贷利率上涨,而越等越买不起房的家庭来说,不要再想着去年上半年那样,通过消费贷等短期融资途径,来完成购房首付款。而是可以通过房屋租赁、保障房建设、共有产权房等不同途径来解决自己的居住问题。届时,你也不必一定要通过购买商品房来解决居住问题,事实上其他很多渠道可能还更适合你。

  

  近期,国内一二线城市房价出现松动,特别是环京的周边城市的房价更是有较大调整,但是银行利率却始终在上调的趋势之中。这主要是遏制房价上涨和去杠杆早已迫在眉捷,但这么一来,让很多刚需群体房贷利息支出成本增加。

  对此,我们认为,现在房地产调控进入关键期,通过上调房贷利率的确会误伤一些刚需,但是这样可以把投机炒房者彻底出清。而对于刚需购房者来说,房贷利率涨了,你也不必真的要买商品房,而是可以通过租赁房、保障房等途径来暂时解决居住问题,而一旦未来房价调整到位,购房者再大举入市何乐而不为?

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